2025년에도 여전히 부동산은 가장 관심 높은 재테크 수단 중 하나입니다. 특히 아파트는 자산으로서의 가치뿐 아니라 실거주 수요까지 겹쳐 구매 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다. 하지만 아파트를 구입할 때 단순히 매매가 외에도 다양한 세금이 부과되며, 그중 대표적인 것이 바로 취득세와 등록세입니다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 아파트 취득 시 부과되는 취득세 및 등록세에 대한 정의와 계산법, 세율, 주택 수에 따른 차이, 절감 방법 등을 종합적으로 알아보도록 하겠습니다.
아파트 취득 시 부과되는 세금 종류
아파트를 매입할 경우 발생하는 세금은 크게 다음과 같습니다.
취득세: 부동산 등 자산을 취득할 때 납부하는 지방세
등록면허세: 등기 또는 등록을 할 때 납부하는 세금
지방교육세: 취득세와 등록면허세에 연동되어 부과되는 부가세
보통은 "취득세"라 통칭하지만, 실제로는 위 세 가지 세금이 복합적으로 발생하며, 이를 총칭하여 취득 관련 세금이라 부르기도 합니다. 따라서 아파트를 매입할 때는 단순히 취득세만 보는 것이 아니라 등록세와 교육세까지 함께 고려해야 정확한 총 비용을 알 수 있습니다.
2025년 기준 취득세 세율 총정리
취득세는 아파트의 매매가, 주택 보유 수, 지역, 매입 주체(개인·법인)에 따라 달라집니다. 2025년에도 이 기본 틀은 유지되며, 다음과 같은 기준으로 세율이 적용됩니다.
▣ 1주택자 기준 (비조정대상지역)
주택가액 6억 원 이하: 1.0%
6억 원 초과 ~ 9억 원 이하: 2.0%
9억 원 초과: 3.0%
▣ 조정대상지역 내 2주택자
취득세율: 8%
▣ 조정대상지역 내 3주택자 이상
취득세율: 12%
▣ 법인 또는 외국인
주택 수와 관계없이: 12%
단, 일부 투기우려지역 외국인에게는 15%까지 적용
예를 들어, 서울 강남구에 있는 아파트를 2번째로 취득한다면 8%의 취득세가 부과되며, 법인 명의로 매입할 경우에는 주택 수와 상관없이 12%의 취득세율이 적용됩니다.
등록면허세 및 지방교육세 계산 방식
취득세와 함께 부과되는 등록면허세 및 지방교육세는 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.
▣ 등록면허세
주택가액의 0.2% (주택 기준)
등기 시 납부
▣ 지방교육세
취득세의 10% 부과
등록면허세의 20% 부과
즉, 아파트를 매입할 경우 실질적으로는 취득세 + 등록면허세 + 두 세금에 연동된 지방교육세가 모두 발생하게 됩니다.
아파트 구입 시 세금 계산 예시로 쉽게 이해하기
이제 실제 예시를 통해 세금이 어떻게 계산되는지 살펴보겠습니다.
● 예시 1: 1주택자가 8억 원 아파트 구입
취득세율: 2%
취득세: 8억 × 2% = 1,600만 원
등록면허세: 8억 × 0.2% = 160만 원
지방교육세:
취득세 기준: 1,600만 × 10% = 160만 원
등록세 기준: 160만 × 20% = 32만 원
총 세금: 약 1,952만 원
● 예시 2: 2주택자가 조정대상지역에서 10억 원 아파트 구입
취득세율: 8%
취득세: 10억 × 8% = 8,000만 원
등록면허세: 10억 × 0.2% = 200만 원
지방교육세:
취득세 기준: 800만 원
등록세 기준: 40만 원
총 세금: 약 9,040만 원
중과세율이 적용되는 경우, 세금이 단순히 몇 백만 원이 아닌 수천만 원 단위로 차이가 발생합니다. 따라서 본인의 상황을 고려해 주택 수나 매입 시기 등을 신중히 판단해야 합니다.
일시적 2주택자, 생애최초 구입자 등 예외 세율
2025년에도 예외 규정은 유지되고 있으며, 특정 조건을 만족할 경우 취득세율이 낮아지거나 면제될 수 있습니다.
▣ 일시적 2주택자
기존 주택을 1년 내 처분 조건으로 신규 아파트 구입 시
기본세율 적용(중과세 제외)
▣ 생애최초 주택 구입자
주택가격 6억 원 이하, 연소득 7천만 원 이하
취득세 50% 감면 (최대 200만 원)
▣ 신혼부부 및 청년
일부 지방자치단체에서 자체적으로 감면 시행
예: 세종시, 전주시 등 청년 신혼부부 대상 취득세 100% 감면 조례 존재
이처럼 본인의 조건과 정부·지자체 정책을 적극적으로 확인하면 취득세를 줄일 수 있는 기회가 있습니다.
세금 부담 줄이기 위한 전략과 팁
▣ 주택 수 조절
다주택자에게 중과세율이 적용되므로, 기존 주택 매도 후 새로운 주택 취득이 유리합니다.
▣ 가족 명의 분산
세대 분리를 통해 주택 수를 낮춰 기본세율 적용 가능성 확보
단, 허위 세대 분리나 명의신탁은 처벌 대상이므로 주의가 필요합니다.
▣ 매입 시기 전략적 선택
중과세율 기준이 변동될 수 있으므로, 정부 정책 발표나 시행 시기를 고려해 매입 시기 조절이 효과적입니다.
▣ 전세 낀 매입 활용
전세를 낀 아파트는 시가보다 낮은 실거래가로 평가되어 취득세 기준금액이 줄어드는 경우가 많습니다.
2025년 달라진 세금 정책 및 유의사항
2025년에도 부동산 시장 안정을 위한 세금 정책은 계속해서 변화하고 있습니다. 아래는 주목할 만한 정책 변화입니다.
▣ 외국인 투기방지 대책 강화
일부 고가주택 밀집 지역의 외국인 주택 매입에 대해 최대 15%의 취득세율 적용
▣ 다주택자 세부담 유지
2025년에도 다주택자에 대한 중과 정책은 유지 기조
임대사업자 등록 시 혜택 일부 축소
▣ 디지털 신고 간소화
온라인 지방세 납부 및 전자등기 시스템 연계 강화
취득세 계산 자동화 시스템 도입 확대 예정
세금 제도는 자주 변경되므로 매입 전에는 반드시 국세청, 지방자치단체 홈페이지, 세무전문가의 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
마무리: 아파트 매입 시 세금까지 고려한 똑똑한 선택이 필요합니다
아파트를 구입할 때 단순히 매매가만 고려하는 것은 매우 위험합니다. 취득세, 등록면허세, 지방교육세 등 부수적인 세금 부담이 매우 크기 때문입니다. 특히 다주택자나 법인, 외국인의 경우에는 중과세율로 인해 수천만 원 이상의 추가 세금이 발생할 수 있습니다.
2025년 기준으로 아파트 취득세는 주택 수, 지역, 취득 금액, 취득 주체에 따라 매우 다양한 방식으로 계산되므로, 반드시 본인의 상황에 맞게 시뮬레이션을 해보는 것이 좋습니다.
또한 생애최초 구입자나 일시적 2주택자, 신혼부부 등은 세금 감면 혜택을 받을 수 있으므로 해당 요건을 잘 활용해야 합니다. 세금은 아파트 구매에서 ‘보이지 않는 비용’이지만, 결국 총 비용을 좌우하는 핵심 요소이기도 합니다.
똑똑한 부동산 거래는 세금까지 계산하는 것에서 시작됩니다. 사전에 정보를 정확히 파악하고 준비하여, 예기치 않은 세금 폭탄 없이 안정적인 주택 거래를 하시기 바랍니다.